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8月6日，深圳中止第二批集中拍地；

8月10日，天津发布61宗地延迟出让，并下调限价，溢价率不超15%；

8月11日，青岛中止第二批集中拍地，再次实施公开出让的时间待定；

8月13日，上海和福州均发布公告，表示第二轮集中供地出让延期；

……

据了解，多地已经叫停第二批集中供地，将延期进行土地出让。之前有消息称，土拍政策将进行优化，现在看来并非空穴来风。

那么，这会不会对嘉兴第二批集中供地产生影响呢？我们接下来可以持续关注。

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现在先来说说我们了解到的情况，这次土拍政策调控范围在第二批次各核心城市，内容主要涉及：

1.限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；

2.到达上限后，通过“摇号、一次性报价或竞高标方案”等方式取代“竞配建”等方式，决定土地归属。

这次的政策，从供应端口进行调整，一方面降低了热点地块的拿地成本，另一方面房企拿地的机会是均等的，在保证了利润空间的基础上，“竞高标”等方案能够提升未来的居住品质。

究其原因，主要是首批集中供地政策的效果没有达到原本的预期，这次政策优化，就是在对原有政策打“补丁”。目前，多地多部门对楼市密集发声，类似这样的“补丁”政策不断涌现，今天我们就来看看全国各地还出台了哪些政策吧！

1. “三道红线”稳地价

什么是三道红线呢？我们先来详细了解一下。

首先，房地产的三道红线包括：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

其次，未“越线”的企业，有息负债年增速上限为15%，超过一条线和两条线的房企，年增速上线为10%和5%，超过三条线房企不能新增有息债务。

“三道红线”政策内容

通过这个内容，我们可以发现，这三道红线的划定，是一个长远的措施，不再把房地产作为短期刺激经济的手段，从供应端口促使房企更注重自身财务指标的健康。

这条政策，将会倒逼房企主动降杠杆，将负债率减小，同时还可以降低金融风险，限制房地产业的风险，有利于降低房地产行业的投资属性，回归住宅属性。银行可以往外贷的资金，也会更多地流往其他金融业，提高市场经济的竞争力。

2.“三红四档”政策再加码

7月23日，八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号），要求因城施策整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域的市场秩序。

不难看出，在“三道红线”下，房企已经开始通过“开源节流”来降低负债率。

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随后，7月26日，监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%，包含了收并购获地的支出。可以说，管理部门将对每一道拿地方式都严格监管，有点类似于土地市场的限购。

这道政策是在“三道红线”政策基础上的加码，是给房企再添加了一道枷锁。

那么，这会给楼市带来哪方面的影响呢？

以前的“三道四档”，是对资金端的管控，还算拐了一道弯的，这次是直接关系到拿地方面了，以后房企拿地，还需要比对这个数据，对房企的要求更加严格了。

我们可以看到，“三道红线”政策的优化，以及这次土拍政策的升级再调整，都意味着供应端口的政策正在收紧，未来房企拿地会更理性，楼市热度能够得到有效抑制，住房品质也会得到保障。

去年12月31日，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度建立，今年1月1日起开始实施。

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我们了解到，这个《通知》，根据银行业金融机构不同的资产规模、机构类型等因素，进行分档设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

也就是说，以前的银行业金融机构可以根据具体情况，对资金进行自由分配，通俗地说，就是在合理范围内，我想贷出去多少钱就贷出去多少。但是“房贷集中管理度”一出来，就会根据规定好的占比进行分配，是有一定的额度限制的。

由于上半年市场房贷需求大，银行房贷额度趋紧，今年6、7月份时，多地传出房贷收紧，房贷利率要上调的信息。

2021年以来部分城市房贷利率调整情况

有数据显示，全国许多城市已经上调房贷利率。但房贷利率的上涨，并非是全国性的现象。楼市热度高的城市，房贷利率会上调，而热度低或是比较平稳的城市，则影响不大。

其实，这其中大部分都是长三角城市，如杭州、苏州、上海等地，它们的一二手房均会受到影响，一手房产权相对更清晰，银行资金贷款会倾向一手房市场，因此当房贷收紧时，二手房受到的影响会更大。

2021年以来部分城市严查资金违规流入房地产情况

另外，八部门55号文件中，有提到整治“套取或协助套取‘经营贷’‘消费贷’等非个人住房贷款用于购房”。这些资金违规进入房地产贷款中，将会破坏原有的“房贷生态”。

值得注意的是，经营贷、消费贷等流入楼市，会让许多没有普通贷款资质的投机购房者进入市场，抬高楼市热度，现在各地提出整治，则是对这些想要投机买房的人重拳出击，让房子回归居住本质，抑制楼市不健康发展。

这些房贷管控政策之后也会越加常态化，长期有效地遏制投机者。

8月7日，衢州发布了楼市新政，其中一条内容就是建立二手房成交参考价格发布机制。自此，全国范围内，已有11个城市发布了二手房指导价政策，其中浙江省内城市就已经有4个了。

2021年以来相关城市发布二手房指导价机制情况

令人不可忽视的是，今年二手房业主频繁上调房价、挂牌价虚高、抱团涨价等现象层出不穷，整个楼市二手房躁动不已。

像这样的二手房乱象，会造成一二手房倒挂的市场局面，两者之间的价差，反而会倒逼一手房市场，促使一部分购房者以逐利之心去买一手房，出现“一房难求”的现象，给市场添了一把火，这就有违中央定下的“房住不炒”的基调。

现在出台二手房指导价政策，正是对这样的乱象的一个有力回击。相比于新房市场越加完善的管理政策，二手房市场任重而道远。

而且你仔细观察会发现，这次的政策，各地实施力度不同，有针对性地调控二手房市场，它的目的其实是为了因城施策，规范各地二手房市场。

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“学区房”是二手房调控的另一个重点。

把学区和房产挂钩，炒房客利用学区行情从中获利，有损教育公平，这对于市场来说是不健康的。

面对于这些层出不穷的问题，各地也在不断改革，削弱两者之间的关联度。

比如前段时间，北京、上海、深圳、成都等城市加快学区改革，施行多校划片、分配名额、教师轮岗等措施促进基础教育公平，这些城市开始适用之后，有些地区的学区房已经出现降温迹象，那么后面也将会有大把城市跟进。

学区房在受二手房指导价的影响下，又增添了学区房改革，这或许就是下一个风向，而这也在告诫看重学区的购房者，两者长期相互作用之下，房子身上的学区教育属性会逐渐剥离，回归居住本质，企图在学区房获利的投机者，要小心踩雷。

2021年以来相关城市新房市场政策加码情况

而新房市场方面，限购限售、公证摇号等政策仍在加码，从一二线城市到三四线城市的延伸，可以看出政策更倾向于首次置业的购房者，楼市对投机买房者设置限制，以此来抑制楼市的热度，稳定楼市的稳健发展，这已经是调控楼市供应端口的常用手段了。

2021年以来嘉兴周边相关城市政策加码情况

今年以来，各地对楼市一直在不间断地打着政策补丁，结合长三角多个城市来看，大致还有人才政策、租房政策、土拍政策等几个方面。

这恰恰说明了因地制宜，因城施策的重要性，每个城市的楼市情况都是不同的，政策补丁的存在则是更为精确地瞄准自身楼市存在的个性问题进行优化解决。

而这方面的政策也是更为有效且长远的，比如土拍方面，浙江的杭州、湖州等地主要推进的是集中供地等方面的政策补丁，杭州更是再进一步准备在二批集中土拍时进行“竞品质”，而像无锡，则角度不同，上半年的土拍政策补丁主要针对房企，不允许马甲公司抢地，违者一年内禁入土地市场。

我们不难看出，除了“房住不炒”的基调不变外，各地的政策补丁对于每个城市而言是十分有必要的，而政策的细化，更是从全方位入手，实现楼市稳健理性发展的目标。

那么，当我们把视线拉回到嘉兴楼市，从现有的政策上来看，嘉兴也同样在从各方面打补丁，人才政策、楼市存在的乱象、限购限售、公积金等方面，这些都是与购房者息息相关的。

通过对比政策的范围与内容，我们不难发现，从纵向来看，许多政策正在由嘉兴市本级慢慢深入到五县（市）进行实施，从横向来看，嘉兴因地制宜，多措并举，积极学习长三角各核心城市政策的可取部分，并在这个过程中不断修正补充具体的楼市调控政策与措施，始终保持“房住不炒”的步调。

2021年以来嘉兴出台相关政策情况

不可否认的是，谁不想回归理性房价、注重品质的楼市呢？嘉兴也一直在为此努力，现在周边城市先行出台的二手房指导价机制、杭州土拍的“竞品质”等政策正在践行这一点，那么这会不会影响嘉兴呢？

来源 ：明日观地产

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