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前几天嘉兴公布了今年的宅地供地计划，预计供应涉宅类用地55宗，比去年增加了15宗，主要供地时间集中在4月、6月、7月、10月。
相信大家已经从其他的楼市媒体上看了供应宅地的具体位置和信息，简单说说我的看法：
1、嘉兴这次的供应量大幅增加，半年、一年后的楼市比之现在会有更多的新房可供选择，供给端的增加可能带来的价格波动，那是基础金融学知识；
2、宅地分布相较去年更为集中，主要在城市东南，国商区成为重中之重，秀水新区也备受重视；
3、城南的属性可能开始改变，从前几年的“小家碧玉”开始“大步向前”，但总体上的高贵典雅仍在；
4、秀湖之前的超快节奏发展变缓，转而湘家荡有机会踏上快车道……
总的来说，我们对未来的预计在供应计划发布后仍旧不会改变，今年上半年楼市行情大致不会出现大的转向，但时间进入下半年，就会很有意思了。
这等到下半年了再具体情况具体分析~
前天上午，平湖的新埭镇挂牌出让一宗宅地，据报道有包括碧桂园、中南、中奥、金成、上坤、海伦堡等多家房企参加竞拍，而后经过60轮，最终以楼面价8170元/㎡，溢价率37.7%被湖州融成房地产（金成）摘得。
地块位于新埭镇规划创强路北侧，泖口河南侧，土地面积58263.2㎡，容积率：2.3。
本身平平无奇，真正有说头的是它诞生至今“屡败屡战，最终成功”的童话经历。
首次挂牌在2020年的7月，盛夏时节却遇冷，因无人报名惨遭流拍（为当时的楼市热度做个解释：在同一天，平湖诞生了三个楼面价破万的宅地，刷新周边历史地价）……
三个月以后，在2020年的10月地块再次挂牌，结果没有意外的再次摔倒在尚且温暖的秋风中。
而后又过了7个月，在2021年的4月，宅地又一次整装待发，马甲都没换，结果这宗原本底价5927元/㎡两次流拍的地块，备受热捧，以8170元/㎡的楼面价成交了……
想想不久前凤桥地块、油车港地块的热度，有个事实摆在面前：目前楼市行情仍旧火热，而且这样的热度几乎是“全地图”的。
无独有偶，海盐也是一样。
上个月海盐县鸿翔以熔断价9518元/㎡+15300㎡配建的成绩拿地，我们还做过报道，细数海盐的发展趋势和鸿翔的实力。
结果就在前几天，海盐县21-015号地块又以“成交楼面价7958元/㎡+竞配建16900㎡”的成绩被秦山摘得。
再上一个台阶……
由于今年开年市区土地市场的“韬光养晦”，五县和乡镇成为主角，高价地频频诞生，让人忍不住想探寻其背后的逻辑。
区域发展的逻辑在之前的文章中我们聊过多次。
比如海盐刚刚公布的高铁新城，选址海盐城南，千年古城海盐终于有了自己的高铁站，高铁站的威力看看嘉兴高铁新城和国商区就行，直接起飞。
又比如平湖接轨上海的发展模式，G60科创走廊的外溢辐射，国际经开区的人才和企业引进将会带来的支撑等等。
但购买力的支撑点，我们以前一直没有涉及，其实在限购政策出台之后，嘉兴无论是五县还是市本级楼市的主力购房群体都是嘉兴城市居民，这样的藏富于民，成为支撑楼市购买力。
事实上，嘉兴的乡镇土地价格在浙江省内并不算高。
根据《CRIC》的统计，前段时间义乌排出3.6万楼面价的乡镇地块，3月至今，浙江绍兴、丽水更是在短短的一个半月内几次刷新县级市土地最高单价：2万+/㎡、3万+/㎡...
这些区域的地价，甚至已经超过内陆省会的地价，比之上海近郊也不落下风。
这样的现象，除了长三角整体的未来发展前景外，更主要的原因是浙江县城内与主流城市截然不同的购房逻辑。
主流城市的买房逻辑大多是两种：1、学区房，2、跟着城市发展趋势线上。
当然在现在这样的火热情况下，由于一二手房的倒挂和一手房的限价，买房逻辑可以简单粗暴的规划为购置新房……
但五县区域的买房逻辑则实际上是【资产保值】和【住宅升级】。
江浙的藏富于民是公开的秘密，县城内部的收入体系绝对不是简单的数据统计可以说明的。
去过洪合、王店等地方的朋友应该明白，这些乡镇区域已经形成了非常庞大和成熟的产业集群体系。
一条街上家家户户都在做羊毛衫，一栋楼里人人都在做集成吊顶……这样的规模和效率，远超内部大部分乡镇，形成外部人不了解的藏富于民。
家里有亲戚在洪合和王店，平时看不出啥，结果在这轮楼市涨幅里购置好几套住宅，完全洒洒水……
如果用他们的购买力来衡量住宅市场，别说现在乡镇县城2万楼面价的住宅，就是3万+恐怕都不能完全消耗。
而疫情带来的经济动荡，则让这些原来没啥危机感的个体商业集群了解到了“抗风险”的重要性。
然后问题就很简单了，当手上拿着上百万现金的时候，什么样的资产投资最保值，过去的20年告诉了我们真理。
另一个原因，是随着城市基建的落地和区域重要性的提升，县城开始有越来越多的品牌房企和好房子。
这样的“降维打击”，是原来的县城居民所不曾经历过的。
大多数的县城居民原住民其实都有房子，而且不止一套，不少还是有天有地的自建别墅。
但自建别墅的“无电梯、无物业”和外置景观的辣眼睛，使得越来越多的人愿意把现在住的房子置换成相对服务更好的【品质高层】。
这样的置换对于县城的居民而言，是有“传染性”的。县城的人际关系不像城区这样冷漠，县城里楼上楼下邻里邻外大多熟识，在经济允许的时候，很多人愿意把这样的人际关系维持住。
具体的表现就是你买了这家的新房，我听着觉得不错，转而决定在同一小区也买一套。
这样的辐射是能做到很大很广的，当居住升级的意识被传递，一个项目的去化真的可能一夜时间。
本质上，一个区域的房价和城市分级关系不大，对开发商而言，愿意把地价提升到一定高度的，其背后一定有严格的判断逻辑。
在我看来，关乎到房价高低的，是常驻居民的收入水平，未来产业前景预期、因此产生的人口虹吸能力，以及配套的加持力度。
如果要类比的话，收入水平就像我们玩RPG游戏里的裸装人物，高收入代表高等级；未来预期则差不多是人物的职业，决定了未来的成长强度；配套的加持力度则是身上的装备，好的配套加身，战力加持就大。
高等级要慢慢修炼，装备要认真打造，这些都需要时间和实力来完成，而“职业”，就重在选择了。
选对了事半功倍，选错了懊悔半生。相信前几年没有上车南湖新区的朋友，都会有这样的感受……
来源 ：又壹城
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