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01
艳姐答房
@大圣归来
想置换一个物业好品质好的自住的房子，面积在125方左右，目前住在昌盛花园126方顶楼，有贷款50万；另有一套文经里房子57方，贷款20万，手上还有现金大概80万左右，能承受总贷款200万之内；工作在秀洲区和梅湾，对房子的区域没特别要求。
艳姐：
1、资金现状首先排除买新房；
2、先卖掉文经里的房子，毛估估按一万五算，还掉20万贷款，还有约65.5万；
3、加上现金80万，你可以拿出145.5万的首付，还可以做二套贷款（因为第三套不能贷款）；
4、最大承受200万贷款，扣除现有50万贷款，还可以承受150万贷款，意味着你可以买300万以内的房子，面积如果125方，单价在2.4万以内；
5、这样目标明确，如果有其他情况，也可以按这个逻辑先盘算好，放弃不符合的房子，节约时间和看房精力；
6、考虑到工作，建议秀洲区可以看朗香郡、香格里（这二个是上外学区），运河新区可以看烟雨名门、晴湾，城南可以看紫元尚宸、兴业，南湖区万达商圈可以看丽江半岛、宝格力、荣和花园（这三家估计会超预算）。
7、买到房入住后，有条件时再把昌盛花园的顶楼卖掉，这个小区的大面积又是顶楼，以后单价卖不过同一小区的小面积，卖掉后再做其他投资。
@大圣归来
补充：有没有性价比高点的小区，感觉都挺贵的。
艳姐：
1、目前的行情，性价比高的是新房，因为政府限价，新房比二手房低，但是购买难度大，基本上需要全款，所以只有取舍；
2、你能看中的小区单价都挺高的，认为价格差不多的品质又不满意，买房只能做减法，把你最关键的几个点放首位，其他放弃，如果全部都要满意，买房做了加法，钱也是加法。
02
艳姐答房
@咖啡
请教一下，您说不要买乡镇盘，余新算乡镇盘吗？想买怕套牢，城南买到的一手概率太低了，想试试余新的。
艳姐：
1、不建议大家买乡镇盘的原因是，除非自住，投资的话还是要考虑产业与人口，如果是早期规划阶段，落地出成效10年打底时间，愿意熬就等；
2、余新有高铁新城利好加持，而且高铁新城是ZF要做重中之重的事情，相比其它乡镇的利好，余新实现的时间周期最短；
3、余新还会有利好，不要用乡镇眼光的来看，未来社区示范样板一个在南湖区甪里社区，另一个就在余新的老街，这种选址都是有战略定位的；
4、如果城南或其他热门区域买不到，余新的新房也可以考虑。
03
艳姐答房
@大掌柜
平湖滨江君品美寓投资加自住可以吗？
艳姐：
1、滨江品牌就是号召力，在平湖7年的深耕，万家花城就是最好的证明；
2、滨江君品美寓自住、投资两相宜；
3、生活配置方便，小区里中央大围合景观，牺牲部分一层面积做架空层，泛空间的利用，公共区域精装标准，都属优质；
4、面积75方~158方，二房至四房，自住与投资都有占比的小区放心购买。
04
艳姐答房
@春天
外地的想在嘉兴投资套房子，请问平湖金地云栖湾怎么样，投资盘。
艳姐：
1、这个在平湖新埭镇，新埭镇的房价推动主要一个是棚改，一个是张江高科平湖园区；
2、填上所有分销盘主打概念就是张江高科园区；
3、亮点是全国第一个跨省开发建设的科技园区，平湖、金山区和上海张江科技园联合开发，园区规划87平方公里，平湖新埭镇和上海金山区枫泾镇各划一定土地组成；
4、开发期限30年（包含基础设施建设周期）；
5、张江园区的到来，对新埭镇的房子租金有极大的提升，如果你有多余的闲钱和足够的耐心，买上一套也无妨，如果是小白购房就算了；
6、投资房产，一是租金收益，二是房价上涨，最早进入新埭开发房产的是融创，2017年，不足万元的单价，融创江南悦项目并且在2019年已交房，我看过现场入住极低，基本投资客，二手肯定不差房源，我问下您：如果一样的价格，现在你愿意买金地的一手新房，还是买融创的二手房？您的想法也许也是未来您的房子接盘人的想法。
05
艳姐题外话
最近后台咨询周边乡镇投资盘的人很多，楼盘名字就不一一报了，环沪置业是它们共同的卖点，昆山花桥是优秀的案例，我来说说花桥，希望对大家环沪置业有所启发。
1、环沪所有城市圈中，花桥一直以来是年轻人环沪置业的首选，花桥距离上海最近，是大家印象中昆山融入上海的桥头堡。
2、不少在上海工作的年轻人，选择在花桥买房，既能方便上班，又不用背负太重的房贷压力。
3、因为上海要向西北发展，没有办法绕开花桥，京沪、沪宁高速、沪宁高铁，都贯穿花桥，这也注定了花桥的地理重要性。
4、从2006年启动的花桥，2013年伴随着花桥段地铁的通车，房价大涨。
5、但是很多人忽略了一点，当时的花桥是只有地铁没有配套的“睡城”，现如今有如此江湖地位，还取决于它的配套。
6、11号线让人流动起来，能留下人的还是配套，花桥巨资投入教育资源，解决来沪子女教育问题，完善的生活配套让花桥的居住结构非常健康，人口不仅有年轻人，也有老人和小孩。默默耕耘多年，才真正让花桥与上海实现通勤生活。
所以购买环沪地产的粉丝们，对号入座一下，你选择的区域是在哪个开发阶段？炒概念时期？还是通路时期？通的是什么路？高速、高铁、地铁、城际，不同的交通决定是否可能实际同城，那种自驾开个高速来回的不叫同城生活。
要么把你的房子卖给比你认知低的人，要么耐心等个十来年，静待花开。
来源 ： 艳姐说楼
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