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虹苑小区的效果图，已经勾勒出未来的轮廓——从裂缝透光的危房，到带电梯的花园社区，老旧空间正在经历一场品质重塑。

文/于帅卿 付珊珊 北京、浙江报道

当大规模拆迁退潮，老旧小区站在了十字路口：等，还是自己干？

浙江温州乐清虹苑小区与绍兴越城长城教苑小区，用两场业主“自掏腰包”、政府“撑腰”的原拆原建，给出了一个响亮的答案。

虹苑小区，52户100%签约，户均自筹约20万元，拿下浙江首个全额自筹更新项目。长城教苑，273户12天内实现100%签约，首创“预制板小区自主更新+片区功能统筹”双更新模式。

两条路径，一个逻辑：居民主体，政策托底，城市更新的新叙事正在打开。

20万，原地建起三居电梯房

（虹苑小区拆除前与改造后效果图。乐清市虹桥镇供图）

建于1986年的虹苑小区，是虹桥镇最早的补助型商品房，曾安置教师、科技人员和机关干部。4幢楼，52户，采用复式结构：一至二层为一户，三至五层为一户。

70岁的庄笛玲住了近40年，她说起老房子的痛：楼上漏水漏到楼下，裂缝宽得手电筒光能穿透；卫生间窝在楼梯下，大人进出得弓着腰，一抬头就撞头。

2015年，小区首次鉴定为C级危房，不少住户搬离，只剩无处可去的人勉强守着。2025年，危房等级升至D级，警报拉响。

（虹苑小区拆除前的阳台和屋内房顶情况。乐清市虹桥镇供图）

“危房升级后，我们立即启动腾空，两个月内全部搬出，现在主体建筑已全部拆除。”业委会主任郑建钤说。

业主们不是没想过出路。十多年来，他们一直争取政府拆迁，但小区体量小，始终等不来政策。这一等，就是十几年。

转机出现在2024-2025年，中央文件明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，浙江《城镇社区更新条例》施行，为危房重建提供了法治保障，制度通道终于打开。

政策有了桥和路，落地还得靠政府一砖一瓦铺到户。乐清市将虹苑列为先行试点，成立副市长挂帅的专班，住建、资规等部门实体化运作，负责顶层设计与跨部门协调；虹桥镇组建一线专班，负责政策宣传、群众发动。市区镇三级联动，“政府引导、居民主体”的格局迅速形成。

“镇建设办主动下沉，解读政策，结合需求给出方案：建电梯房，配停车位，赠送抬高层，户型设计为96平方米、97平方米、106平方米、107平方米的三室。”郑建钤介绍。

（虹苑小区改造前情况。乐清市虹桥镇供图）

按方案，原4幢楼重建为2幢，配电梯、架空车库和车位，预计2027年6月底交付。户均建筑面积扩容约7.6平方米，套内面积增加约1.6平方米，困扰近40年的户型差、无配套、不安全等痛点，将一次性解决。

合同总价1010万元，全部由业主自筹，覆盖拆除、设计、建造、电梯、管线等费用。总建筑面积约5545平方米，综合单位造价约1821元/平方米，户均出资不到20万元。

公平机制跟进：业主统一预交20万元，交房前抽签定房号，据实结算，多退少补，最低约17万，最高约25万。

庄笛玲算了一笔账：老小区有价无市，周边500米内优质小区房价8000~1.5万元/平方米，买套100平方米电梯新房至少80万。自筹20万原地焕新，不仅省下一大笔，还能留在熟悉的社区。

“市政府引导业委会开设更新专项基金账户，专户管理，专款专用，全程跟踪资金缴存。”乐清市住建局局长张海说，目前52户已全部完成首期缴纳，少数未足额缴款的也已签订补缴协议，全员共识全面形成。

9万余元，原地换一套电梯新房

（绍兴市越城区长城教苑小区改造前俯瞰图。绍兴市越城区建设局供图）

如果说虹苑是小规模精细更新的范本，那么长城教苑则用大体量、全自主、强创新的模式，为全国老旧预制板小区蹚出一条新路。

长城教苑位于越城区城南街道，建于90年代初，是教工宿舍，13幢5层预制板楼，共273户，户型面积44-72平方米。

房龄超30年，先天建设标准低，墙体开裂、屋面渗漏、管线老化、吊顶脱落，各种问题集中爆发，居民苦不堪言。

王女士住了十多年，眼见墙体倾斜、吊顶脱落，反复修补无济于事。胡先生最怕风雨天，“感觉整个楼都在晃，窗户漏风漏雨，天天提心吊胆。”

（长城教苑小区腾空前的房屋状况。绍兴市越城区建设局供图）

业主们长期期盼拆迁焕新，但大规模拆迁政策退场，坐等政府改造已无可能，自主原拆原建成唯一出路。

民心所向，小区更新在精细化民意摸排中推进。2025年6月，第一轮意愿调查，同意率超95%；2026年5月业委会成立，7月23日，273户全员签约，签约用时仅12天。

“四轮意愿调查下来，方案一次比一次清晰。”越城区建设局相关负责人说。

根据方案，13幢5层预制板楼将改造为6幢11层小高层，提供44、55、66、78、83平方米五种户型，同步升级绿化、停车位、物业用房，居住体验大幅跃升。

改造后总房源285套，新增12套调剂房源用作保障房，处置收益全部反哺项目建设，实现可持续运营。

资金上，越城区构建“项目自平衡、业主主出资、政府轻补贴、机制可循环”的筹措体系。

（长城教苑小区房屋已全部腾空。绍兴市越城区建设局供图）

为适配不同家庭，小区制定了透明化、差异化的出资方案：原产权面积重建单价按建设成本优惠价，扩面部分按签约时新房市场评估价的八折。

算一笔账：55平方米主力户型，原面积更新，仅需出资9万余元，就能住上电梯新房。

潘女士说，中介预估，更新后房价每平方米至少涨两三千，房屋流通性大幅提升，自住或转手都划算。

更大的突破在于，长城教苑跳出“小区单点改造”，创新落地“小区自主更新+片区功能统筹更新”的双更新模式。

政府同步统筹盘活周边闲置校舍和用地，补上养老、文体、停车等公共配套短板，让城市更新更具整体性。

政策松绑，为自主更新扫清障碍

100%签约、全员自筹，看似简单的数字，背后是复杂的民意博弈、规划突破与政策攻坚。

虹苑增容方案沟通了一年多才敲定。原88平方米户型业主希望扩大，但受消防通道和车位限制，扩容空间有限；原出入口仅约4米，不满足6米消防要求，小区最终出资190万元，购买路口一户村民自建房拆除拓宽。

长城教苑的全员签约，同样靠精细化的群众工作。业主胡女士最早呼吁原拆原建，却因新房分配问题一度犹豫，街道、社区精准对接，协调解决居住难题，最终她深夜主动排队签约。

正是“一户一策”的精细化工作，让两个小区跨越了从“接近100%”到“真正100%”的最后一公里。每一处卡点的打通，背后都有一套政策工具箱在精准托底。

在顶层设计上，浙江省出台的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》和《浙江省城镇社区更新条例》提供了法治保障。

“在省市政策基础上，越城区构建‘总体实施方案+实施细则+小区专属方案’三级政策体系，破解‘无标准、无流程、无兜底’难题，跑通‘政策—建设—办证’闭环。”越城区住建局局长王宝金表示。

审批上，各地因地制宜简化流程。越城区成立双组长领导小组，实行并联审批、一站式办理；乐清市以“个人建房”方式创新审批，镇政府全程代办指导，业主无需跑腿，大幅降低办事成本。

规划与税费减负亮点：新增电梯、公共走廊等配套面积不计入容积率，平衡建设成本；试点项目免征城市基础设施配套费，支持提取公积金、专项维修资金，直系亲属可联动提取，全方位降低出资压力。

针对历史遗留问题，两地均“一户一策”攻坚。乐清市主动对接80年代国有原始开发商，为无证业主补办证件，协调银行破解带押过户、查封过户难题。“小区内14户特殊产权问题已全部清零。”张海说。

从“苦等拆迁”到“自主焕新”，虹苑与长城教苑的实践，把“居民主体、政策托底”的新路径，变成了52户和273户摸得着的现实。规则清晰，路径畅通，保障兜底，自己掏钱建自己的好房子，这条路走得通。

在自主更新的浪潮中，从意愿调查到方案设计，从资金筹措到审批跑办，每一个环节都考验着业主的信息整合能力。一位熟悉本地政策与市场脉络的专业顾问，往往能帮你把“20万”的账算得更清楚，也能在关键节点，为你的决策增添一份笃定。

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来源:中国房地产网

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