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在过去的近十年里，如果问到大家最喜欢买的商品是什么，毫无疑问是房子。这从2020年官方发布的数据便一目了然，如今老百姓的财富有7.7成集中在房子上，只有2.3成的财富是金融产品。国人之所以偏爱买房，不仅因为房子关系到结婚、落户、子女入学等家庭大事，随着房价的不断上涨，买房还能够抵消通胀，具备保值增值的功能。

不过，自从2020年以后，随着城镇化建设达到了一定高度，国内的房地产也开始进入到过剩阶段，在绝大部分城镇家庭不再缺房的情况下，不仅房价上涨缓慢或下跌了，投资也不赚钱甚至亏本了。而且随着市场需求的不断萎缩，以及城市间房价的逐渐分化，自住房也不像过去那样可以随便买、随便卖了，比如不少人想要把房子转手，挂出去一年半载卖不掉的，已经是非常普遍的现象。

为什么会出现这种现象呢？有内行人表示，原因是多方面的，市场饱和只是其中之一，如果在买房子的时候选错了城市、房子位置、房型结构、所在楼层等，都会影响到未来转手乃至房子的保值增值性能，而其中最直接的因素，还要看选择多层的房子还是高层的房子，对于今后10年的影响最大。至于这两种房子今后哪个需求更大，更保值易转手，内行人认为一定是多层的房子，给出的四个理由是：

第一，过去这些年大家之所以选择购买高层而不愿意购买多层，原因之一就是高层住宅有电梯，多层住宅无电梯。对于喜欢享受的年轻人来说，他们认为每天攀爬楼梯是一件很“痛苦”的事情，因此首选高层；而一些年老体弱的人由于居住多层出行不方便，也不愿意购买多层。这就导致多层住宅受众面很窄，市场遇冷。但是，随着国家政策的不断调整，不仅旧改项目中包含了为老旧小区加装电梯的内容，新的建筑规范还明确规定，今后凡建造4层及以上的多层住宅，必须配备电梯。如此一来，不仅补齐了老房子没有电梯的短板，新建多层有了内置电梯以后，高层住宅自带电梯的优势将不复存在，年轻人买房不再单独考虑高层。

第二，过去大家买高层的另一个原因，是城镇化带来大量的农村人口进城，住房需求大但城市土地资源非常稀缺，只能以建造高层为主，购房者如果不买高层别无选择。但是以过去几十年的城镇化推进速度来计算，10年后国内的城镇化建设之路将会走完，届时除少数一二线城市外，很多城市将不再需要建造高层住宅。特别是县城，新的政策规定，新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。如此一来，今后为数众多的县城，高层住宅将会被淘汰。而且从人口结构的变化情况来看，不仅新生人口逐年减少会影响到今后10年的住房需求，另据专家预测，2023年以后，国内的人口总量还将进入负增长通道，今后空置下来的高层房子还会越来越多。那么10年后，逐渐被淘汰、可能变成“空城”的高层住宅，肯定没有多层住宅吃香，其保值增值功能也将基本丧失。

第三，高层住宅的优点主要是视野开阔、通风采光好，但是经过一段时间的居住体验后，很多缺点也开始暴露出来，而且还是些难以解决的“硬伤”，比如发生火灾后居民不易逃生、发生疫情后人员间容易交叉感染、居住人口多高度依赖电梯、建筑工艺复杂导致房子老旧以后不易维修等。但是相比之下，多层住宅小区由于人口密度低，发生疫情后的传播几率也低，发生火灾后人员容易逃生，房子老旧后便于维修，且绿化覆盖率高，容积率低，车位配置充足，公共配套设施的分摊使用率高，居住起来远比高层舒适。此外，10年后将进入以改善型需求为主导的置换高峰期，届时很多人将会从老旧的高层住宅中搬离，搬进优势明显的多层住宅。

第四，从得房率和性价比方面来看，由于高层住宅的公摊率通常达到25%～30%，因此买高层至少有四分之一的钱被花在了公摊上，得房率很低，相当的不划算。房价便宜的时候大家可能会忽略这一点，但是如今即便在县城买一套房子，也需要花掉100万左右，其中有20、30万被花在了“空地”上，很是让人心疼。而且不仅买房时吃亏，后期的物业费、暖气费，以及交易时产生的税费等，也都是按照建筑面积来收取，业主还要花更多的冤枉钱。相对来说，多层的公摊率只有10%～15%，得房率很高。因此，虽说在市场需求大、住宅以高层为主的年代，购房者明知买高层吃亏，却又没办法改变，但是一旦在高层住宅退出，多层住宅占据主导的10年后，仅从购房成本这方面来考虑，很多人也不会选择买高层。

10年后，“多层房”和“高层房”哪个会更“香”？其实还可以从两个角度得出答案，一是需求，二是保值。10年后人们的需求是什么？无疑还是要求生活得更加美好，居住环境更加的舒适。可以说，目前大家只是在特定的时代背景下，不得不选择高层，但是10年后，随着人口结构的不断变化，城市住宅用地将不再稀缺，人们的居住环境只会更加的宽松，大家的需求也会得到进一步释放。而能够保值增值的房子，必然是需求量大的房子。那么从以上四点不难看出，当高层住宅的电梯优势被多层住宅所取代，城镇化建设完成后不再需要高层住宅，绝大多数城市以多层住宅为主，以及高层住宅存在的诸多无法解决的“硬伤”，和饱受大众诟病的高公摊率等，都会倒逼高层住宅退出市场，取而代之的，则是居住环境更加舒适的多层，这是毋庸置疑的时代发展趋势。对此，你怎么看？

来源 ：老匠观楼市

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